Luật Đất đai và Luật Nhà ở mới đây đã mở rộng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất cho Việt kiều. Việc này hy vọng sẽ có thêm phân khúc khách mới cho thị trường bất động sản. Tuy có một số thủ tục kiều bào cần lưu ý.
Luật Đất đai và Luật Nhà quy định điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) được nhận, tặng cho, nhận chuyển nhượng nhà đất là phải được nhập cảnh vào Việt Nam. Để thực hiện các thủ tục này thì Việt kiều phải có đầy đủ các giấy tờ tùy thân có liên quan như giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam, là người gốc Việt…
Luật Đất đai: Việt kiều có quyền như người trong nước
Luật Đất đai năm 2024 quy định người sử dụng đất có người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Hai nhóm người này được quyền khác nhau trong sử dụng đất và sở hữu nhà tại Việt Nam.
Theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (tức người còn quốc tịch Việt Nam), được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước (khoản 3 điều 4 Luật Đất đai 2024). Đó là các quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận, nhận quyền sử dụng đất, thuê lại đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được trực tiếp mua nhà, đất như công dân Việt Nam ở trong nước thay vì bị hạn chế một số quyền như quy định của Luật Đất đai năm 2013. Luật còn đồng nhất cách gọi chung là cá nhân cho cả cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất gồm: cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là ngang nhau.
Điều 3 nghị định 95 năm 2024 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định các loại giấy tờ chứng minh đối tượng là cá nhân được sở hữu nhà tại Việt Nam quy định công dân Việt Nam phải có thẻ căn cước, hộ chiếu Việt Nam hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam. Để được sở hữu nhà, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở.
Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các tổ chức công chứng và làm thủ tục đăng ký sang tên tại các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thì Việt kiều là công dân Việt Nam phải có các giấy tờ chứng minh mình có quốc tịch Việt Nam và thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở như trên.
Mở rộng quyền cho người gốc Việt định cư ở nước ngoài
Khoản 1 điều 44 của Luật Đất đai 2024 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có quyền sử dụng đất ở do nhận chuyển quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở”.
Khi thực hiện các thủ tục để sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế theo pháp luật về xuất nhập cảnh và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch. Cơ quan cấp giấy tờ xác nhận người gốc Việt Nam là sở tư pháp hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam, nơi người gốc Việt Nam cư trú vào thời điểm nộp hồ sơ hoặc Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài thuộc Bộ Ngoại giao.
Để chứng minh điều kiện được sở hữu nhà, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở. Khi có đủ những điều kiện trên, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được hưởng các quyền về nhà, đất theo quy định pháp luật.
Thủ tục ra sao?
Theo thiếu tá Trần Duy Hiển – phó giám đốc Trung tâm Dữ liệu quốc gia về dân cư (Cục Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội – C06, Bộ Công an), về nguyên tắc Việt kiều muốn làm thẻ căn cước vẫn phải có hoặc còn quốc tịch Việt Nam và phải xác định được nơi cư trú.
Hiện Bộ Công an đang đề xuất điều chỉnh nghị định 62 về xác nhận nơi cư trú của công dân (để phân biệt nơi thường trú, nơi tạm trú và nơi ở hiện tại). Từ đó, cơ quan chức năng sẽ có quy trình, thủ tục cho việc đăng ký nơi ở hiện tại để lấy thông tin in trên thẻ căn cước, cấp căn cước cho Việt kiều.
Luật sư Trần Thị Thanh Lam, Đoàn luật sư Hà Nội, cho biết liên quan đến người Việt Nam ở nước ngoài hay gọi chung là Việt kiều sẽ có hai nhóm người được Luật Đất đai 2024 công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện. Đó là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”, và “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Tuy nhiên, để chứng minh là người gốc Việt Nam cần có giấy tờ về nhân thân, trong đó có thể là căn cước công dân. Luật Quốc tịch Việt Nam cũng quy định người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam.
Căn cứ theo điều 19 Luật Căn cước 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2024 quy định người được cấp thẻ căn cước là công dân Việt Nam. Như vậy, nếu Việt kiều còn giữ quốc tịch Việt Nam và từ đủ 14 tuổi trở lên thì thuộc đối tượng được cấp thẻ căn cước. Trường hợp Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam và dưới 14 tuổi mà có nhu cầu thì vẫn được cấp thẻ căn cước.
Thủ tục cấp căn cước công dân được quy định tại điều 21 nghị định 70 hướng dẫn Luật Căn cước như sau:
Công dân đến cơ quan quản lý căn cước (cơ quan quản lý căn cước của công an huyện, quận, thị xã, thành phố… nơi công dân cư trú hoặc cơ quan quản lý căn cước của Bộ Công an) đề nghị cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước, cung cấp thông tin gồm: họ, chữ đệm và tên khai sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú để người tiếp nhận kiểm tra đối chiếu thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
– Trường hợp thông tin của công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư chưa có hoặc có sai sót thì người tiếp nhận thực hiện việc điều chỉnh thông tin theo quy định trước khi đề nghị cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước.
– Trường hợp thông tin của công dân chính xác, người tiếp nhận đề nghị cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước trích xuất thông tin về công dân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, sau khi xác định thông tin người đề nghị cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước là chính xác thì thực hiện trình tự thủ tục cấp thẻ căn cước theo quy định tại điều 23 Luật Căn cước.
Trình tự, thủ tục cấp căn cước thông qua Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Công an, ứng dụng định danh quốc gia: Công dân lựa chọn thủ tục, kiểm tra thông tin của mình được khai thác trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư. Trường hợp thông tin chính xác thì đăng ký thời gian và cơ quan quản lý căn cước để thực hiện thủ tục. Hệ thống sẽ xác nhận và tự động chuyển đề nghị của công dân đến cơ quan quản lý căn cước nơi công dân đề nghị cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước.
Công dân đến cơ quan quản lý căn cước theo thời gian, địa điểm đã đăng ký để thực hiện thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại thẻ căn cước theo trình tự, thủ tục quy định như thủ tục cấp căn cước tại cơ quan quản lý căn cước.
Giấy tờ cần thiết để được cấp giấy xác nhận là người gốc Việt Nam
Theo khoản 1 điều 33 nghị định 16/2020/NĐ-CP, hồ sơ để được cấp giấy xác nhận là người gốc Việt Nam gồm: tờ khai theo mẫu quy định, kèm hai ảnh 4×6 chụp chưa quá sáu tháng và bản sao các giấy tờ:
– Giấy tờ về nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân, giấy tờ cư trú, thẻ tạm trú, giấy thông hành, giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế hoặc giấy tờ xác nhận về nhân thân có dán ảnh do cơ quan có thẩm quyền cấp).
– Giấy tờ được cấp trước đây để chứng minh người đó đã từng có quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ để chứng minh khi sinh ra người đó có cha mẹ hoặc ông bà nội, ông bà ngoại đã từng có quốc tịch Việt Nam.
– Trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào nêu trên thì tùy từng hoàn cảnh cụ thể, có thể nộp bản sao giấy tờ về nhân thân, quốc tịch, hộ tịch do chế độ cũ ở miền Nam cấp trước ngày 30-4-1975; giấy tờ do chính quyền cũ ở Hà Nội cấp từ năm 1911 đến năm 1956; giấy bảo lãnh của Hội đoàn người Việt Nam ở nước ngoài nơi người đó đang cư trú, trong đó xác nhận người đó có gốc Việt Nam; giấy bảo lãnh của người có quốc tịch Việt Nam, trong đó xác nhận người đó có gốc Việt Nam; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài cấp trong đó ghi quốc tịch Việt Nam hoặc quốc tịch gốc Việt Nam.
– Thời gian cấp giấy: trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý hồ sơ, cơ quan thụ lý hồ sơ có trách nhiệm xem xét, kiểm tra thông tin trong hồ sơ, đối chiếu với cơ sở dữ liệu, tài liệu liên quan đến quốc tịch để quyết định cấp hoặc không cấp giấy xác nhận người gốc Việt Nam. Nếu không có cơ sở cấp giấy xác nhận trên thì thông báo cho người nộp hồ sơ biết.
Đã có rắc rối chứng minh nhân thân
Ông N.T.H. là Việt kiều, sang Mỹ từ nhỏ và đã có quốc tịch Mỹ. Mới đây ông H. về quê ở Tân Uyên (Bình Dương) để nhận tặng cho phần nhà đất từ cha mẹ để lại. Ông H. vẫn còn giấy khai sinh, chứng minh là người còn quốc tịch Việt Nam.
Tuy nhiên rắc rối xảy ra khi ông đi làm thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho thì có sự sai lệch tên của ông trong hộ chiếu so với giấy khai sinh. Nguyên do là tên Mỹ của ông có khác biệt với tên trên giấy khai sinh. Ông H. được công chứng viên hướng dẫn phải thực hiện thủ tục để chứng minh, xác nhận ông H. trong giấy khai sinh và hộ chiếu là một người, nếu không thì không thể thực hiện các thủ tục liên quan.
Ông H. tìm đến cơ quan quản lý hộ tịch ở địa phương để thực hiện thủ tục xác nhận thông tin nhân thân nhưng các cơ quan chức năng cũng tỏ ra lúng túng. Có người quen am hiểu hướng dẫn ông H. liên hệ các cơ quan lãnh sự hoặc cơ quan quản lý hộ tịch phía Mỹ để thực hiện xác nhận trên.
Trường hợp bà L.T.T. là Việt kiều cũng gặp phát sinh liên quan giấy tờ nhân thân. Bà T. ban đầu có hộ khẩu ở quận 1 (TP.HCM), khi lấy chồng thì nhập hộ khẩu về quận 3. Sau đó, vợ chồng bà xuất cảnh sang Mỹ và được nhập quốc tịch Mỹ. Thời gian sống ở Mỹ, vợ chồng bà ly hôn. Mới đây, bà T. về Việt Nam và muốn bán một phần đất đã mua trước đó để mua nơi khác.
Liên hệ phòng công chứng để hỏi thủ tục, được người tư vấn cho biết: do cơ quan quản lý hộ tịch ở Việt Nam vẫn ghi nhận việc bà có quan hệ hôn nhân nên bà T. nên phải có xác nhận tình trạng hôn nhân nếu muốn một mình đứng ra bán đất. Cụ thể, bà T. phải mang phán quyết của cơ quan có thẩm quyền ở Mỹ về việc ly hôn để thực hiện hợp thức hóa lãnh sự.
“Thêm vào đó tôi muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì phải có thẻ căn cước, hộ chiếu hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh quốc tịch Việt Nam. Trong khi tôi chỉ còn chứng minh nhân dân đã cũ nên được hướng dẫn phải đổi sang căn cước…”, bà T. nói.
